Bosanskohercegovačko tržište nekretnina posljednjih godina bilježi snažan rast, postajući ključna destinacija za ulaganja dijaspore i velikih investitora. Iako je globalno tržište nekretnina doživjelo pad, posebno u 2023., kada su u nekim europskim zemljama zabilježeni padovi prodaje i do 60 posto, u BiH očito vrijedi neka druga matematika i logika. Razlog, smatraju stručnjaci, leži i u tome da BiH ima jednu od najjačih dijaspora koja kontinuirano šalje značajan kapital u zemlju i mnogi kupuju nekretnine kao neki oblik štednje, razmišljajući i o mogućnosti da im to što su kupili bude dom u budućnosti, ali uspjeh nekretninskog tržišta u BiH ogleda se i u dugoročnim projektima velikih investitora koji su davno krenuli u posao i nisu mogli stati kad se 2023. sve se nekako umirilo. S obzirom na to da potražnja za nekretninama u BiH nije opadala čak ni u izazovnim vremenima, neki investitori očekuju da će cijene nekretnina rasti od 300 do 500 KM po kvadratu. Glavni razlozi su povećanje troškova građevinskih radova, poskupljenje materijala poput betona te sve veći troškovi radne snage. Sugovornik iz građevinskog sektora kaže da ovom sektoru u BiH nedostaje iskrenosti, ali je stabilan unatoč tome. - Često se događa da kupac dođe do investitora, uplati dio sredstava za nekretninu i dobije obećanje da će stan biti gotov za godinu dana, no izgradnja se odulji na dvije ili čak tri godine. Investitor krivi građevinara za kašnjenje, dok građevinari ističu kako se suočavaju s odlaskom radnika, a u pozadini je i preuzimanje previše poslova. Ali i u ovakvim neiskrenim odnosima situacija je dobra - kaže sugovornik. Ističe i da su nekretnine postale ključan oblik ulaganja jer su kakva-takva sigurnost u nesigurnim ekonomskim vremenima, ali i ističe da ništa nije sasvim sigurno jer se u svijetu vode ratovi, a i prirodnih katastrofa imamo napretek.
Europski trendovi
Pogledali smo i europske prognoze s obzirom na to da nam je 2025. blizu. Prema anketi PwC-a i Urban Land Institutea, veliki dio europskog nekretninskog sektora očekuje stabilnost ili rast poslovanja u 2025. godini. Stabilizacija kamatnih stopa i vrijednosti nekretnina ulijeva optimizam investitorima iako izazovi poput visokih troškova gradnje, regulatorne nesigurnosti i nedostatka kvalificirane radne snage ostaju. Investicijska aktivnost u europskom stambenom sektoru pala je za 60 posto u 2023. godini, no očekuje se postupan oporavak do 2025. godine. Ključni izazov u Europi, ali i u BiH, jest nedostatak ponude koji dodatno pogoršava tržišnu situaciju. Broj građevinskih dozvola u Europi pao je za 27 posto od pandemijskog vrhunca, što je dovelo do rekordno niskih razina iz razdoblja globalne financijske krize.
Slična situacija je i u BiH, gdje je potražnja za nekretninama kontinuirano visoka, dok ponuda nije uspjela pratiti tempo rasta. - Trenutačno je najveći izazov uskladiti visoku potražnju s ograničenim kapacitetima gradnje. Odlazak radne snage i visoki troškovi gradnje dodatno otežavaju situaciju - ističe investitor iz Sarajeva. Uz visoku potražnju, dijaspora i dalje ostaje ključni igrač na tržištu nekretnina u BiH. Novčane doznake i ulaganja u nekretnine pružaju stabilnost tržištu, posebno u urbanim sredinama i turističkim destinacijama. Sugovornici ističu da su stanovi sve popularniji kao oblik ulaganja zbog relativno stabilnih cijena i sigurnosti koju pružaju u nesigurnim ekonomskim vremenima. - Potražnja za nekretninama u BiH nije opadala ni u kriznim godinama. Dijaspora je ključni faktor, ali i lokalni kupci sve više prepoznaju vrijednost ulaganja u nekretnine. Očekujemo da će se ovaj trend nastaviti i u budućnosti - dodaje građevinski stručnjak. Europski trendovi također potvrđuju da je potražnja za nekretninama veća od ponude, što dodatno doprinosi rastu cijena. PwC navodi da su nekretnine postale atraktivna opcija za zaštitu kapitala, posebno u kontekstu inflacije.
Prinosi na nekretnine stabiliziraju se na razinama između 3,5 i 4,5 posto u većim europskim gradovima, dok se očekuje da će se potražnja postupno oporaviti u idućim godinama. S druge strane, izazovi poput visoke cijene građevnih materijala i rada dodatno opterećuju sektor. Sugovornici iz građevinskog sektora ističu da bi regulatorne reforme i podrška vlasti mogli ublažiti neke od ovih problema.
Izazovi za budućnost
BiH se, unatoč globalnim izazovima, pokazuje kao stabilno i perspektivno tržište nekretnina. Potražnja, potpomognuta dijasporom i velikim investitorima, ostaje snažna, dok se očekuje da će rast cijena nekretnina nastaviti do 2025. godine. Investitori predviđaju povećanje cijena kvadrata od 300 do 500 KM zbog rastućih troškova gradnje i materijala. Ipak, sektor se suočava s izazovima poput odlaska radne snage, visokih cijena građevnog materijala i sporog procesa izgradnje. Europski trendovi pokazuju slične prepreke, pri čemu su regulacije i nedostatak građevinskog zemljišta ključni problemi. Unatoč izazovima, nekretnine u BiH ostaju atraktivna opcija za ulaganje, pružajući sigurnost u nesigurnim ekonomskim vremenima. Sugovornici iz sektora zaključuju da će se, uz pravilno planiranje i podršku vlasti, BiH nastaviti razvijati kao jedna od ključnih investicijskih destinacija za nekretnine u regiji.