Godina krize istodobno je i godina stambenih kredita; oni su u prvih devet mjeseci 2020. rasli čak 10 posto, na 60,4 mlrd. kn. Potres i novi ciklus programa državnog subvencioniranja kredita učinili su svoje pa je potražnja nadvladala egzistencijalne strahove, no istodobno je ovo i najgori trenutak za kupnju stana onima koji ga hitno trebaju jer su upravo ove okolnosti neprirodno podigle cijene nekretnina, čije se ispuhivanje očekuje vrlo skoro i zbog činjenice da će država s akceleriranim proračunskim manjkom u dogledno vrijeme teško krenuti u novi ciklus subvencija, ali i zbog posljedica pandemije na standard građana, čiji će se razmjeri puno jasnije vidjeti u sljedećih pola godine, kad se istroše zadnje zalihe, eksplodiraju ovrhe i počne rasprodaja imovine.
Pao indeks NRS
Istodobno, u bankama traje pad kamata i stambeni krediti odobravaju se uz kamate niže od tri posto. Prije nekoliko dana HNB je objavio da je nacionalna referentna stopa (NRS), indeks uz koji se veže promjenjivi dio cijene kredita, pao od 0,02 do 0,03 postotna boda u odnosu na prethodno tromjesečje. Odmah nakon te objave državni HPB objavio je da od Nove godine spušta kamatnu stopu za kredite u kunama za 0,14 postotnih bodova te za 0,11 postotnih bodova za eurske kredite. Stambene kredite nude s najnižom kamatom od 2,90 posto. Sberbank je u rujnu plasirao stambeni kredit s akcijskom kamatom od 2,49 posto i efektivnom kamatnom stopom od 2,89 posto za kredite u eurima te 2,90 posto i EKS-om od 3,30 posto za kredite u kunama.
Ta im je ponuda trajala do kraja listopada, no i nakon isteka akcije imaju stambene kredite s kamatom od 2,95 posto i EKS-om od 3,15 posto. Trošak procjene vrijednosti nekretnine prepolovili su ako ga radi njihova partnerska kuća. U PBZ-u je kamata za stambeni kredit uz osiguranje otplate 2,88 posto prvih pet godina, poslije 2,82 posto, a u Zabi trenutačno najnižu kamatu ima ista vrsta kredita s fiksnom kamatom za prvih pet godina 2,95 posto, a ostatak otplate je promjenjiva, 2,43 posto plus NRS1 za kune, odnosno 2,50 posto plus NRS1 za eure. Za usporedbu, prije dvije godine najpovoljniji im je kredit bio “zeleni” uz fiksnu kamatnu stopu od 3,05 posto prvih pet godina uz valutnu klauzulu u euru, dok je u kunama najpovoljnija kamata bila 3,50 posto. Ne naplaćuju naknadu za obradu kredita, a za kredit koji se ugovori uz osiguranje otplate ili za “zeleni” kredit ne naplaćuju ni trošak procjene vrijednosti nekretnine.
Od dodatnih troškova klijent plaća osiguranje nekretnine te solemnizaciju ugovora o kreditu kod javnog bilježnika. Primjerice, za stambeni kredit od 60.000 eura uz osiguranje otplate na rok od 20 godina anuitet u prvih pet godina iznosi 331 euro, odnosno 2497 kuna. Zaduži li se za 80.000 eura na maksimalnih 30 godina, anuitet je u prvih pet godina 335 eura, odnosno 2526 kuna. Dva eura mjesečno skuplji je taj isti kredit u RBA (anuitet 332,98 eura). Čini se gotovo pa isto, no u 30 godina razlika je 720 eura, odnosno oko 5400 kuna.
U RBA je najniža kamatna stopa za stambeni kredit 2,9 posto. U Erste banci stambeni su krediti nešto skuplji; od 3,16 posto, s valutnom klauzulom u euru i fiksnom kamatnom stopom za rokove otplate do 10 godina, dok je uz kombinaciju fiksne i promjenjive kamatne stope prvih sedam godina kamata 3,16 posto, a nakon toga je promjenjiva vezana za šestomjesečni NRS1 za euro, koja trenutačno iznosi 3,24 posto. Za kune je kamata 3,5 posto, fiksna, za rokove otplate do 10 godina, u kombinaciji fiksne i promjenjive prvih sedam godina 3,36 posto, a nakon toga je promjenjiva vezana uz šestomjesečni NRS2 za kune 3,74 posto. Uzme li 60.000 eura na 20 godina uz kombinirane kamate, prvih će sedam godina dužnik plaćati 337,58 eura (oko 2527 kuna), a za 80.000 eura na 30 godina 344,23 eura (2580 kuna).
Jeftinije dok se štedi
OTP ima “stambenjake” uz kamatu od 2,79 posto prve tri “fiksne” godine pa im je anuitet tada 326 eura (2445 kuna) za kredit od 60.000 eura na 20 godina, a poslije raste na 330 eura (2475 kuna) u promjenjivom dijelu kad je kamata 2,93 posto. U Wüstenrot stambenoj štedionici, za klijente koji nemaju ušteđena vlastita sredstva, kamata je u razdoblju međufinanciranja uz štednju 2,99 posto, a poslije 3,5 posto. Za kredit od 60.000 eura na 19 godina i sedam mjeseci, što je najduži rok otplate, mjesečna je rata 360 eura (2700 kuna). Ponude su “na papiru” ovakve, no činjenica je da banke sve više prakticiraju individualizirani pristup pa se isplati i pregovarati. O svemu, osim o godinama starosti koje limitiraju otplatu, ali i ona se razlikuje od banke do banke; u Zabi je maksimalna dob u trenutku otplate 65 godina, u Erste banci 70, a u Wüstenrotu čak 72.
O uvjetima kreditiranja isplati se pregovarati, banke su tome sve sklonije
1. Kamatne stope na stambene kredite u ponudi su od 2,79 posto (OTP) pa do oko 3,5 posto, no još ima i skupljih
2. Državne subvencije na kamate utjecale su na rast cijena nekretnina; “ispuhivanje” se očekuje uskoro jer novih subvencija neće biti tako skoro
3. Banke ograničavaju maksimalnu dob u trenutku otplate; u Zabi je to 65 godina, u Ersteu 70, a u Wüstentenrotu 72
