U godini pandemije i potresa u Hrvatskoj je prodano gotovo 32 tisuće nekretnina, samo tri tisuće manje nego 2019. godine i taj je pad uglavnom vezan uz priobalje i Jadranske županije. Najviše je stanova prodano u gradu Zagrebu i Zagrebačkoj županiji, oko 12 tisuća, nešto više od 10 tisuća nekretnina promijenilo je vlasnika u jadranskim županijama i nešto više od 9 tisuća u svim ostalim sredinama u zemlji.
Najviše Nijemaca i Austrijanaca
Najmanji pad prodaje bilježe ostali dijelovi – oko dva posto, na Jadranu je smanjenje bilo gotovo za petinu, i to zbog manjeg broja stranih kupaca.
U Zagrebu i zagrebačkom prstenu smanjenje je bilo 4,5 posto. Inače, stranci su lani kupili četiri od deset prodanih nekretnina u Istarskoj županiji, tri od deset u Primorskoj-goranskoj, svaku četvrtu u Zadarskoj županiji, svaku petu počevši od Dubrovnika do šibenskog područja i 16 posto u Splitsko-dalmatinskoj županiji, gdje je na Jadranu udio stranaca među kupcima bio najniži. U Međimurju i Varaždinskoj županiji udio stranaca je oko 2 posto, a drugdje je u kontinentalnom dijelu zanemariv. Najviše stranih kupaca nekretnina dolazi iz Njemačke, Austrije i Slovenije.
– Tržište stambenih nekretnina u 2020. godini pokazalo je otpornost na aktualnu krizu, pa bi u idućem razdoblju mogli jačati rizici za financijsku stabilnost povezani s tim tržištem – zaključuje središnja banka u najnovijoj analizi Financijske stabilnosti u zemlji. Godišnja stopa rasta cijena stambenih nekretnina iznosila je 7,7%, i tek se blago usporila u odnosu na porast od 9% iz 2019. godine.
Time je razina indeksa cijena stambenih nekretnina za cijelu Hrvatsku u 2020. godini premašila razine iz razdoblja prije izbijanja svjetske financijske krize 2008. i dosegnula dosad najviše vrijednosti.
– Rast cijena nekretnina u novijem razdoblju poticali su iznimno povoljni uvjeti financiranja, nastavak programa subvencioniranja stambenih kredita te stabilnost zaposlenosti i dohodaka uz rast štednje kućanstava, koji se vjerojatno djelomice alocirao i u nekretnine s obzirom na niske prinose koje nosi financijska imovina. Osim toga, otpornost cijena stambenih nekretnina u krizi izazvanoj pandemijom, tj. nevoljkost prodavatelja za njihovim snižavanjem, odražava njihovu percepciju trenutačne krize kao kratkotrajne – navode analitičari Hrvatske narodne banke no upozoravaju da je izgledno kako bi zbog duljeg trajanja trenutačne makroekonomske situacije moglo doći do znatnih korekcija cijena.
Subvencije potaknule tržište
Kompozitni indeks odstupanja cijena nekretnina signalizira određenu precijenjenost cijena stambenih nekretnina. Inače, u Zagrebu i prstenu prije pet godina prodano je oko šest tisuća stambenih nekretnina u toj godini, a lani oko 12 tisuća. Udvostručio se broj prodaja i u ostalim dijelovima zemlje, no na Jadranu gotovo da stagnira.
– Pad ukupnog broja transakcija na tržištu, uz trend rasta cijena, pokazuje da su prodavatelji bili spremni odgoditi prodaju nekretnine u slučaju manjeg interesa kupaca, a ne spuštati cijene – ističe HNB.
Prošlogodišnji potresi koji su najviše pogodili središte Zagreba i Sisačko-moslavačku županiju nanijeli su znatnu štetu stambenom fondu na tim područjima. No, područja najviše stradala razornim potresima čine relativno malen udio u uobičajenoj strukturi transakcija, približno 3% na razini Hrvatske, pa kretanje cijena u tim područjima ne utječe znatnije na agregatno kretanje cijena.
Na veću prodaju utjecale su i državne subvencije, koje su lani udvostručene na nešto više od 8 tisuća, što pokazuje da je lani otprilike četvrtina stambenih transakcija realizirana u sklopu državnog programa. Nekretnine u zagrebačkoj regiji, osim dominantnih “domaćih” kupaca, u prosjeku kupuje oko 6% onih s prebivalištem na Jadranu i isto toliko s prebivalištem u ostalim županijama.
S druge strane, otprilike 15% nekretnina u priobalnim županijama kupuju građani s prebivalištem u zagrebačkoj regiji te otprilike 8% s prebivalištem u regiji “ostalo”. Konačno, u regiji ostalo prevladavaju transakcije kupaca iz te iste regije, uz zanemarive udjele kupaca iz priobalnih županija i relativno niskim udjelom kupaca s prebivalištem na zagrebačkom području.
Kupnje stambenih nekretnina uz pomoć subvencija APN-a najviše su zastupljene u kontinentalnim županijama, u kojima je od uvođenja subvencioniranja otprilike 20% svih nekretnina kupljeno u sklopu tog programa. Slabija popularnost subvencioniranih stambenih kredita u priobalnim županijama vjerojatno je uzrokovana pravilima APN-ova natječaja koji propisuje da korisnici subvencija nemaju drugu nekretninu u vlasništvu (ili imaju neadekvatnu koju moraju prodati) i moraju prijaviti prebivalište na adresi kupljenog stana ili kuće.
Primjerice, kupnja dodatne nekretnine zbog turističkog najma ne zadovoljava tražene kriterije. Središnja banka smatra da će ponuda i potražnja za stambenim nekretninama u idućem razdoblju biti određena brzinom i intenzitetom oporavka. Prodavatelji su dosad bili spremni odgađati prodaje u slučaju da ne uspiju postići tražene cijene.
No, ako oporavak bude sporiji i slabiji od očekivanja, snizit će se i tražene cijene, osobito u slučaju da prodavatelji ne budu spremni na dulje čekanje.
